Uvod  

Pravo preče kupovine predstavlja zakonom ili ugovorom ustanovljeno pravo određenog lica da pod istim uslovima ima prvenstvo prilkom kupovine određene stvari ili nepokretnosti kada vlasnik odluči da proda trećem licu.  

Ovo pravo ima veliki praktični značaj u prometu nepokretnosti, naročito kod suvlasničkih odnosa, poljoprivrednog zemljišta i poslovnih prostora. 

U praksi, pravo preče kupovine često izaziva sporove, posebno kada prodavac ne obavesti lice koje ima ovo pravo ili kada zaključi ugovor sa trećim licem mimo zakonske procedure. Zbog toga je jako važno razumeti ko ima pravo preče kupovine, kako se ono ostvaruje i kakve su posledice njegovog povređivanja.

Šta je pravo preče kupovine? 

Pravo preče kupovine daje ovlašćenom licu mogućnost da kupi određenu stvar pre svih drugih zainteresovanih kupaca, ali pod istim uslovima koje vlasnik dogovorio sa trećim licem. 

To znači da prodavac ne može slobodno prodati stvar drugom licu, a da prethodno ne ponudi kupovinu licu koje ima pravo preče kupovine. 

Ukoliko to ne učini, lice čije je pravo povređeno može u određenim slučajevima sudskim putem zahtevati poništaj ugovora ili prenosa prava svojine na sebe. 

Zakoni koji regulišu pravo preče kupovine su:

• Zakon o prometu nepokretnosti; 
• Zakon o obligacionim odnosima; 
• Zakon o izvršenju i obezbeđenju; 
• Zakon o šumama; 
• Zakon o privrednim društvima; 

Vrste prava preče kupovine 

 Postoje dva prava preče kupovine, a to su: 

1. Zakonsko pravo preče kupovine; 
2. Ugovorno pravo preče kupovine.

ZAKONSKO PRAVO PREČE KUPOVINE 

Zakonsko pravo preče kupovine postoji kada je propisano zakonom, bez potrebe da stranke posebno ugovaraju njegovo postojanje. 

 Najčešći primeri zakonskog prava preče kupovine su: 

• Pravo preče kupovine suvlasnika; 
• Pravo preče kupovine kod prodaje poljoprivrednog zemljišta; 
• Određena prava države ili jedinica lokalne samouprave u posebnim slučajevima. 

Pravo preče kupovine suvlasnika 

Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. 

U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. 

Kada ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, a svi imaju identične udele, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti. 

Koje su dužnosti prodavca kod prava preče kupovine? 

Prodavac je pre svega dužan da obavesti imaoce prava preče kupovine o nameravanoj prodaji, kao i da navede cenu i ostale uslove prodaje, kao i da ostavi zakonski rok za izjašnjenje; 

Ako imalac  prava preče kupovine prihvati ponudu pod istim uslovima, prodaja trećem licu nije dozvoljena. 

Ovo pravo ima za cilj sprečavanje ulaska trećih lica u postojeću suvlasničku zajednicu i zaštitu interesa postojećih suvlasnika. 

Koje su dužnosti imaoca prava preče kupovine nakon obaveštenja o nameravanoj prodaji? 

Ukoliko namerava da kupi predmetnu nepokretnost, imalac prava preče kupovine dužan je da se u određenom roku izjasni na ponudu. 

Pravo preče kupovine poljoprivrednog zemljišta 

Ovo pravo predstavlja zakonsko ograničenje slobodne prodaje poljoprivrednog zemljišta, jer vlasnik ne može prodati poljoprivredno zemljište bilo kome, bez prethodnog poštovanja prava suseda koji ima pravo prvenstva kupovine.

Razlog ustanovljavanja ovog institute kod poljoprivrednog zemljišta je u tome da se ne bi bespotrebno usitnjavale parcele. 

Stoga, vlasnik poljoprivrednog zemljišta prilikom prodaje, dužan je da poljoprivredno zemljište prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. 

U slučaju da ima više takvih vlasnika čija se poljoprivredna zemljišta graniče sa onim koje prodavac prodaje,  prvenstvo je određeno onom  vlasniku susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. 

Međutim, kada je takvih vlasnika vise, a granične linije su jednake, ovakav problem se prevazilazi tako što vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća ima pravo preče kupovine. 

U slučaju da ako poljoprivredno zemljište ima suvlasnika, obaveza prodavca da prvo drugom suvlasniku ponudi prodaju zemljišta. 

Napominjemo da ponuda vlasnika poljoprivrednog zemljišta mora da bude u pisanom obliku, poslata preporučenom pošiljkom. 

Ponudom se dostavlja cena i uslovi prodaje; 

Ponuđeni imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude izjasni pisanim putem da li prihvata ponudu. 

U slučaju da ponuđeni ne odgovori na ponudu, takvo držanje se smatra odbijanje ponude, odnosno gubljenje prava preče kupovine. 

U tom smislu prodavac nakon odbijanja ponude može zemljište prodati kome želi, ali ne pod povoljnijim uslovima od ponuđenih. 

Međutim, ako vlasnik zemljišta ne proda zemljište, odnosno ako odustane od prodaje, u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude učinjene imaocu prava preče kupovine, prodavac bi prilkom novog pokušaja da proda nepokretnost, morao da opet dostavi ponudu imaocu prava preče kupovine. 

Tužba zbog povrede prava preče kupovine 

Imalac prava preče kupovine ima pravo da tužbom zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti poništi i da se ta nepokretnost proda i preda tužiocu pod neizmenjenim uslovima. 

Tužba se podnosi nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti (subjektivni rok), a najkasnije u roku od 2 (dve) godine od dana zaključenja ugovora o prodaji. 

Protekom subjektivnog roka, objektivni rok gubi dejstvo. 

Članom 10 Zakona o prometu nepokretnosti predviđeno je da je tužilac dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe. 

UGOVORNO PRAVO PREČE KUPOVINE 

 Pored zakonskog, pravo preče kupovine može biti ustanovljeno i ugovorom. 

 Najčešći primeri ugovornog prava preče kupovine su: 

• Kod kupoprodaje poslovnih prostora; 
• Između poslovnih partnera; 
• Kod prenosa udela između članova porodice 

Ugovorno pravo preče kupovine proizvodi dejstvo u skladu sa sadržinom ugovora i pravilima obligacionog prava. 

Važno je napomenuti da se kod nepokretnosti ovo pravo može upisati u katastar, čime postaje vidljivo trećim licima i dobija dodatnu pravnu sigurnost. 

Zaključak 

Pravo preče kupovine predstavlja važan institut obligacionog i stvarnog prava kojim se štite interesi određenih lica prilikom prometa imovine. Iako na prvi pogled deluje jednostavno, u praksi veoma često dolazi do sporova zbog nepravilnog postupanja prodavca ili pokušaja zaobilaženja zakonskih obaveza. 

Pravovremena reakcija i adekvatna pravna zaštita od ključnog su značaja, posebno imajući u vidu kratke rokove i složenost dokazivanja u sudskim postupcima. 

Ukoliko smatrate da je vaše pravo preče kupovine povređeno ili planirate prodaju nepokretnosti koja može biti opterećena ovim pravom, savetuje se konsultacija sa advokatom radi potpune pravne sigurnosti.  

Ako imate navedeni problem slobodno nas kontaktirajte kako bismo uspešno rešili Vaš problem.