"Kredit za mlade"

USLOVI, UGOVOR, ZALOŽNA IZJAVA

Uvod

Kupovina prve nekretnine verovatno je najveća i najvažnija finansijska odluka u životu svake mlade osobe. Na današnjem dinamičnom tržištu nekretnina, najveće prepreke na tom putu uglavnom su visoke cene, obezbeđivanje ogromnog početnog učešća i komplikovana administracija.

Međutim, državno subvencionisani stambeni krediti donose ozbiljne olakšice koje ovaj proces čine znatno realnijim i jeftinijim. Bilo da ste u potrazi za sopstvenim krovom nad glavom, planirate zajednički život sa partnerom ili tek istražujete opcije, država je obezbedila model koji direktno rešava problem učešća i pratećih troškova za sve građane od 20 do 35 godina.

Međutim, iza primamljivih olakšica kriju se stroga pravna pravila, rigorozne provere statusa prve nekretnine i specifični uslovi koje morate ispuniti pre nego što uopšte zakoračite u banku. U ovom tekstu detaljno analiziramo ko ima pravo na subvenciju, kako bračni status utiče na vašu prijavu i koje komercijalne povlastice možete da očekujete.

Uslovi za dobijanje subvencionisanog kredita

Detaljniji uslovi za ostvarivanje prava na državno subvencionisani stambeni kredit za mlade, definisani Zakonom o utvrđivanju garantne šeme i subvencionisanju dela kamate kao mera podrške mladima u kupovini prve stambene nepokretnosti, obuhvataju:

Starost: Lice mora imati od navršenih 20 do navršenih 35 godina u momentu podnošenja zahteva za kredit.
Državljanstvo i prebivalište: Neophodno je biti državljanin Republike Srbije i imati prebivalište na njenoj teritoriji. Kao dokaz državljanstva služe uverenje o državljanstvu ili izvod iz matične knjige rođenih. Ovi dokumenti su ključni za proces.
Prva nepokretnost: Osnovni uslov je da korisnik kredita stiče prvu stambenu nepokretnost, što znači da do dana podnošenja zahteva za kredit nije imao u vlasništvu nepokretnost za stanovanje niti je bio korisnik stambenog kredita. Ovaj uslov se rigorozno proverava, a slično pravilo važi i za ostvarivanje prava na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana.
Radni status: Korisnik mora biti u radnom odnosu na neodređeno vreme, ili biti poljoprivrednik, obveznik poreza na prihode od samostalne delatnosti, ili samostalni umetnik.
Lica u radnom odnosu na određeno vreme moraju obezbediti jemstvo člana porodice, dok nezaposlena lica moraju obezbediti solidarno jemstvo kreditno sposobnog člana porodice (jemac platac) i obezbediti sredstva za otplatu anuiteta na svom ili zajedničkom platnom računu.

Uticaj bračnog i porodičnog statusa

Detaljnije pojašnjenje uticaja bračnog statusa na mogućnost konkurisanja za subvencionisani kredit:

Kada samo jedan supružnik aplicira: Zakon posmatra podnosioca zahteva kao individualnog korisnika. Činjenica da njegov supružnik poseduje nekretninu ne sprečava podnosioca zahteva da aplicira za kredit i ostvari pravo na subvenciju, pod uslovom da on lično ispunjava uslov neposedovanja prve nekretnine. Ovo se odnosi i na pravo na poreske olakšice.

Kada supružnici zajedno apliciraju: Supružnici mogu zajedno kupiti stan kao suvlasnici i oboje ostvariti pravo na subvenciju, odnosno na poreske olakšice, srazmerno svom udelu u vlasništvu, pod uslovom da oboje ispunjavaju uslov “prvog stana”.
Čak ni odsustvo zajedničkog prebivališta na dan overe ugovora ne utiče na ovo pravo.
Vanbračna zajednica: Slična pravila važe i za vanbračne partnere, ukoliko su njihovi odnosi izjednačeni sa bračnim u smislu sticanja imovine.
Ograničenja u vezi sa prodavcem: Kredit se ne može koristiti za kupovinu nepokretnosti koja je u vlasništvu bračnog druga, srodnika u pravoj liniji ili lica u drugom naslednom redu korisnika kredita.

Komercijalni aspekti kredita

Subvencionisani krediti nude značajno povoljnije uslove:

Maksimalni iznos kredita: Do 100.000 evra u dinarskoj protivvrednosti.
Minimalno učešće: Izuzetno povoljno, samo 1,0% od kupoprodajne cene, mada klijent može uplatiti i veće učešće.
Rok otplate: Do 40 godina, s tim da korisnik ne može biti stariji od 70 godina u momentu otplate poslednje rate. Moguć je grejs period do 12 meseci.
Valuta i način otplate: Krediti su dinarski, indeksirani deviznom klauzulom (evro), sa otplatom u mesečnim anuitetima.
Subvencija države: Republika Srbija subvencioniše kamatu u iznosu od 2 procentna poena (2 p.p.) tokom prvih šest godina otplate kredita. Kamatna stopa je fiksna do 3,5% u tom periodu. Nakon isteka šest godina, kamatna stopa postaje promenljiva i iznosi tromesečni/šestomesečni EURIBOR plus 2 procentna poena.

Oslobođenje od troškova:
Naime, korisnici su oslobođeni plaćanja:
Bankarskih troškova obrade kredita. Ipak, važno je napomenuti da banke inače imaju pravo na naplatu troškova obrade kredita ukoliko su klijenta o tome jasno i nedvosmisleno obavestile u predugovornoj fazi.
Takse za upis hipoteke, izdavanje lista nepokretnosti i promenu imaoca prava u katastru.
Nagrade i naknade javnom beležniku za sačinjavanje založne izjave, potvrđivanje predugovora i ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, saglasnosti za uknjižbu i izdavanje lista nepokretnosti.

Ovi krediti se realizuju preko komercijalnih banaka, jer samo one po zakonu imaju pravo na davanje kredita.

Pravni aspekti: Ugovor o kreditu i Založna izjava

Ugovor o stambenom kreditu

Ugovor o stambenom kreditu je formalni dokument koji reguliše odnos između banke i korisnika. Prema Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga, on mora sadržati precizne elemente, kao što su iznos kredita, plan otplate, vrsta i visina nominalne i efektivne kamatne stope, kao i vrsta sredstava obezbeđenja. Sudska praksa štiti korisnike od nepoštenih odredbi, te su sudovi proglašavali ništavim odredbe o naplati troškova po različitim kursevima ili netransparentne klauzule o promeni kamatne stope, nalažući bankama da vrate nezakonito naplaćena sredstva.

Založna izjava i hipoteka

Založna izjava je ključni dokument za obezbeđenje kredita i predstavlja osnov za upis hipoteke.

Forma i sadržaj: Založna izjava je jednostrana izjava vlasnika nepokretnosti kojom on pristaje da banka upiše hipoteku kao obezbeđenje za kredit (Član 14. Zakona o hipoteci). Mora biti sačinjena u formi javnobeležničkog zapisa (Član 10.). Da bi bila važeća, mora sadržati sve bitne elemente propisane zakonom, uključujući precizne podatke o potraživanju i nepokretnosti. Sudska praksa pokazuje da propusti, poput nejasnog navođenja ko je vlasnik nepokretnosti a ko poverilac, mogu dovesti do ništavosti založne izjave (Privredni apelacioni sud 5 Pž 6677/15).

Postupak upisa hipoteke: Hipoteka kao stvarno pravo nastaje tek upisom u katastar nepokretnosti. Time postaje javna i obavezujuća za sva treća lica.

Odnos založne izjave i ugovora o kreditu: Važno je razumeti da su ovo dva, iako povezana, odvojena pravna osnova. Sudska praksa je potvrdila da eventualna ništavost pojedinih odredbi ugovora o kreditu ne dovodi automatski do ništavosti založne izjave i upisane hipoteke. Hipoteka ostaje kao sredstvo obezbeđenja za preostali, zakoniti deo duga.

Prava i obaveze poverioca i dužnika

Obaveze dužnika (korisnika kredita):

Dužnik je obavezan da čuva i održava nepokretnost kao dobar domaćin i ne sme umanjivati njenu vrednost niti je fizički menjati (npr. pregrađivanje, dogradnja, rušenje) bez pismene saglasnosti banke.

Kod subvencionisanih kredita, korisnik mora stanovati u nepokretnosti i ne sme je izdati u zakup, niti prodati u periodu od šest godina od odobravanja kredita. U suprotnom, gubi pravo na subvenciju i mora da vrati primljeni iznos uvećan za zakonsku zateznu kamatu, a kredit nastavlja da otplaćuje po komercijalnim uslovima banke.

Dužnik je obavezan da obezbedi banci dodatna sredstva obezbeđenja ako neko od postojećih sredstava bude iskorišćeno, prestane da postoji ili više ne ispunjava uslove.

Prava poverioca (banke):

Ako dužnik ne plaća rate o dospelosti, banka ima pravo da se naplati prodajom hipotekovane nepokretnosti. Banka može izabrati da li će to učiniti kroz vansudski postupak ili kroz izvršni postupak pred sudom.

Pravo na pristup nepokretnosti: Banka ima pravo pristupa nepokretnosti radi kontrole održavanja, ako je to izričito utvrđeno u ugovoru o hipoteci ili založnoj izjavi.

Ponuda za vansudsko rešavanje: Pre pokretanja vansudskog postupka namirenja ili izvršnog postupka, banka je dužna da korisniku ponudi opciju prodaje nepokretnosti u određenom roku ili prenos prava svojine na nepokretnosti na banku, pod određenim uslovima.

Postupak prinudne naplate (vansudsko namirenje)
U slučaju neplaćanja duga, banka može pokrenuti vansudski postupak namirenja, pod uslovom da je ugovor o hipoteci ili založna izjava sačinjena u formi javnobeležničkog zapisa i sadrži izvršnu klauzulu.

Zaključak

Subvencionisani krediti (“krediti za mlade”) su ubedljivo najpovoljniji put do prve nekretnine za mlade do 35 godina. Sa učešćem od samo 1%, fiksnom kamatom u prvih 6 godina i potpunim oslobađanjem od troškova notara i katastra, država je maksimalno olakšala finansijski teret na samom početku. Program je fleksibilan prema radnom i bračnom statusu, ali zahteva strogo poštovanje pravnih pravila i preciznu proveru dokumentacije.

Da biste uspešno realizovali kredit i obezbedili subvenciju, ključni korak je pravno besprekoran i profesionalno sastavljen ugovor o kupoprodaji (kao i predugovor).

Ukoliko Vam je potrebano sastavljanje kuporodajnog ugovora (kao i predugovor) ili pravni savet u vezi “kredita za mlade”, slobodno me kontaktirajte.